Ertragswertschätzung

Der Fachdienst Grundstückschätzungen der Gebäudeversicherungsanstalt (GVA) ist im Kanton St. Gallen für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts zuständig. In Absprache mit dem Kantonalen Steueramt hat die GVA entschieden, die neue Anleitung des landwirtschaftlichen Ertragswertes erst per 1. Januar 2019 anzuwenden. Dies führte dazu, dass alle Schätzungen im Jahre 2018 mit der bisherigen Schätzungsanleitung geschätzt wurden. Der Grund ist die extrem kurze Zeitspanne zwischen Beschluss und Inkraftsetzen der neuen Anleitung durch den Bundesrat.

Für Schätzungen zwischen dem 1. April 2018 und dem 1. Januar 2019 galt folgendes:

• Die GVA führte bis am 1. Januar 2019 nur Schätzungen nach der bisherigen Schätzungsanleitung durch.
• Eine Schätzung nach der neuen Schätzungsanleitung konnte auf Antrag verlangt werden. Ebenfalls nach neuem Recht konnten vorläufige Schätzungen aufgrund einer geplanten Baute (Art. 87 Abs. 1 BGBB) verlangt werden. Ansprechpartner waren nach wie vor die örtlichen Grundbuchämter. Das Grundbuchamt beauftragte das Landwirtschaftliche Zentrum St.Gallen (LZSG) mit der Schätzung. Der Fachdienst Grundstückschätzungen der GVA prüfte und genehmigte die Schätzung des LZSG.
• die vorläufigen oder verlangten Schätzungen wurden wie gehabt mit Rechtsmitteln eröffnet.
• Die Fachstelle Betriebswirtschaft vom LZSG steht bei Fragen zur Schätzungen für Pachtzinsberechnungen und Hofübergaben zu zur Verfügung.

Schätzungsrhythmus der GVA

Der Fachdienst Grunstückschätzungen der GVA erneuert die Grundstückschätzungen gemäss Art. 6 (sGS 814.1) im Rhythmus von 10 Jahren. An diesem Rhythmus soll gemäss GVA trotz der neuen Schätzungsanleitung aufgrund der Kapazitäten festgehalten werden. Jährlich werden etwa 5000 landwirtschaftliche Grundstücke geschätzt.

Grundsätzlich kann die Steuerbehörde nach einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes jederzeit eine Neuschätzung anordnen.

Die Berechnung der Pachtzinse finden Sie unter Rechtsfragen – Pacht- und Bodenrecht.

Bei geplanten Investitionen begrenzt die Belastungsgrenze nach Art. 73ff BGBB die Kreditaufnahme. Nach Art. 87 BGBB kann bei geplanten Bauten oder Anlagen die Behörde eine vorläufige Schätzung vornehmen. Dadurch kann für die Belastungsgrenze der Ertragswert der geplanten Baute oder Anlage als Grundlage verwendet werden.

Die Ertragswertschätzungen werden durch die GVA im Auftrag des Grundbuchamtes durchgeführt.

Noch viel wichtiger als bis anhin schon ist die Frage, ob ein bestehender Landwirtschaftsbetrieb im Sinne des Bundesgesetzes über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) als landwirtschaftliches Gewerbe oder als landwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren ist. Besteht ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB, steht den geeigneten, selbstbewirtschaftenden Nachkommen ein Vorkaufsrecht an diesem Gewerbe zu; im Erbfall haben Erben unter denselben Voraussetzungen einen Zuweisungsanspruch am landwirtschaftlichen Gewerbe.

Für die meisten Landwirtschaftsbetriebe liegen noch keine neuen Ertragswertschätzungen vor. Für die Generationenfolge innerhalb der Familie gilt es deshalb zu klären, welcher Ertragswert angewendet wird.

Rechtliche Situation

Die Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes vom 31. Januar 2018 steht seit dem 1. April in Kraft. Der «neue» Ertragswert gilt mithin seit diesem Datum. Für alle Rechtsgeschäfte, welche nach diesem Datum abgeschlossen werden, namentlich der Eintrag eines Grundstückgeschäfts im Grundbuch (Eigentumsübertragung), ist der «neue» Ertragswert massgebend. Die Verkäuferschaft erzielt dadurch einen rund zehn bis 20 Prozent höheren Verkaufspreis als noch vor dem 1. April. Der selbstbewirtschaftende Nachkomme erwirbt demnach das Gewerbe nach den Bedingungen und Voraussetzungen gemäss BGBB; er sieht sich im Erbfall mithin keinen erbrechtlichen Ausgleichsforderungen ausgesetzt.

«Alter» oder «Neuer»?

In der landwirtschaftlichen Einzelberatung beim LZSG ergeben sich aktuell oftmals Situationen, bei welchen sich alle Beteiligten einig sind, das landwirtschaftliche Gewerbe zum «alten» Ertragswert verkaufen beziehungsweise erwerben zu wollen. Ein solches Vorgehen widerspricht der aktuellen Rechtslage. Sollten die Bäuerinnen und Bauern im Einzelfall ein derartiges Vorgehen trotzdem befürworten, sind entsprechende erbrechtliche Vorkehrungen zu treffen. Am besten sind Betriebsnachfolger über einen Erbvertrag – gegebenenfalls einen Erbverzichtsvertrag aller Beteiligten – geschützt, in welchem explizit geregelt ist, dass ein Verkauf zum «alten» Ertragswert nicht nur gewünscht, sondern eine etwaige Pflichtteilsverletzung darüber hinaus in Kauf genommen wird. Eine Generationenfolge zum «alten» Ertragswert sollte keinesfalls ohne eine erbvertragliche Regelung vorgenommen werden. Sachgerechter erscheint die Generationenfolge ohnehin auf der Basis der neuen Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes mit in Kraft treten am 1. April 2018.

Der neue und somit höhere Ertragswert zieht in jedem Fall steuerliche Konsequenzen nach sich. Die Auswirkungen betreffen insbesondere die Vermögenssteuern; die Einkommenssteuern können ebenso betroffen sein. Die selbstbewirtschaftenden Bäuerinnen und Bauern versteuern ihr landwirtschaftliches Gewerbe vermögensmässig zum Ertragswert. Nachdem die Ertragswerte für landwirtschaftliche Gewerbe aufgrund der neuen Schätzungsanleitung um zehn bis 20 Prozent ansteigen, erhöhen sich auch die Vermögenssteuern für das Gewerbe.

Der steuerliche Mietwert landwirtschaftlicher Liegenschaften beeinflusst das Einkommen von Bäuerinnen und Bauern. Der Mietwert landwirtschaftlicher Liegenschaften wird grundsätzlich gleich bestimmt wie derjenige nichtlandwirtschaftlicher Liegenschaften. Es gilt das Marktwertprinzip. Der Kanton St. Gallen beachtet bei der Festlegung der Marktwerte von Betriebsleiterwohnungen die Rechtsprechung des Bundesgerichtes; die Bestimmung dieses Marktwertes richtet sich nach der Verordnung über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses. Auf dieser Basis findet sich im St. Galler Steuerbuch eine Tabelle für die Bestimmung der Eigenmietwerte von Betriebsleiterwohnungen in Abhängigkeit der Raumeinheiten, des Zustandes sowie der Verkehrslage. Alle diese Angaben lassen sich der amtlichen Schätzung entnehmen.

Nachdem die Pachtzinse für landwirtschaftliche Gewerbe aufgrund der neuen Anleitung für die Bestimmung des Ertragswertes ansteigen, werden mittel- bis langfristig auch die Mietwerte für Wohnraum, welcher der landwirtschaftlichen Nutzung dient, ansteigen. Höhere Mietwerte ergeben höhere Einkommen und damit auch höhere Einkommensteuern. Kurzfristig ergeben sich jedoch weder bei den Vermögens- noch bei den Einkommenssteuern Änderungen, weil der Kanton St. Gallen die neue Schätzungsanleitung erst ab dem 1. Januar 2019 anwendet und weil auch ab diesem Zeitpunkt noch zahlreiche «alte» Schätzungen für die steuerliche Bewertung von Vermögen und Einkommen herangezogen werden.

Der landwirtschaftliche Ertragswert ist im Art. 10 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) definiert. Die Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht konkretisiert: Als Ertragswert gilt das Kapital, für das der Zins (Landgutsrente) bei landesüblicher Bewirtschaftung im Mittel mehrerer Jahre aus dem landwirtschaftlichen Gewerbe oder Grundstück erzielt werden kann. Der Ertragswert bemisst sich nach dem Durchschnitt der für die Bemessungsperiode kalkulierten Landgutsrenten und einem mittleren Zinssatz von 4.24 Prozent (Auszug aus Art. 1) .

In der Pachtzinsverordnung ist Verzinsung des Ertragswerts festgelegt (Art. 1). Diese beträgt 3.05% (früher 3.5%). Weiter sind die höchstzulässigen Pachtzins für Gewerbe und landwirtschaftliche Grundstücke festgelegt.

Für Handänderungen ausserhalb der Familie ändert sich nichts, weil der höchstzulässige Preis nach Artikel 66 BGBB aufgrund bisheriger Verkäufe vergleichbarer Objekte ermittelt wird.