Durchleitungs-Dienstbarkeiten und Grundwasserschutzzonen

Landwirte sind als Grundeigentümer oft von Eingriffen ins Grundeigentum betroffen. Entweder kann die Nutzung des Eigentums eingeschränkt werden, beispielsweise bei einer Durchleitung. Oder die Verfügung  (Veräusserung) über das Grundstück kann eingeschränkt werden, beispielsweise bei einem Vorkaufsrecht.

Bei Eingriffen ins Eigentum ist zu unterscheiden zwischen privat-rechtlichen und öffentlich-rechtlichen Eingriffen.

Privat-rechtliche EingriffeSind Eingriffe ins Eigentum unter gleichgestellten Personen, z.B. Nachbarn. Eigentümer können untereinander ein vertragliches Durchleitungsrecht oder eine andere Dienstbarkeit gegen Entschädigung vereinbaren und dieses im Grundbuch eintragen lassen. Gesetzliche Regelungen finden sich insbesondere in den Art. 730 ff Dienstbarkeiten und im Nachbarrecht im ZGB.
Öffentlich-rechtliche EingriffeSind Eingriffe ins Eigentum von Personen durch das Gemeinwesen. Die Eingriffe erfolgen durch Verfügung, beispielsweise bei Unterschutzstellungen, durch Rechtssetzung, beispielsweise bei Bauvorschriften wie Grenzabständen oder durch Nutzungspläne. Öffentlich-rechtliche Eingriffe brauchen eine gesetzliche Grundlage und dienen der Errichtung von Bauten im öffentlichen Interesse, wie Elektrizitäts-, Gas- und Abwasserleitungen oder Strassen und Gleisanlagen. In den meisten Fällen hat das Gemeinwesen die gesetzliche Grundlage Dienstbarkeitsrechte wie Durchleitungen oder Landerwerb im öffentlichen Interesse zu enteignen. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen beschränken das Eigentum, beispielsweise durch Grenzabstände im Baureglement oder Grundwasserschutzzonen gemäss Gewässerschutzgesetz.

Öffentlich-rechtliche Eingriffe ins Eigentum werden unterschieden in formelle Enteignungen und öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (siehe Abbildung). Während dem Belasteten bei der formellen und materiellen Enteignung die volle Entschädigung zusteht, sind öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen grundsätzlich entschädigungslos.

Bei der formellen Enteignung wird im Enteignungsverfahren ein vermögenswertes Recht entzogen, welches der Eigentumsgarantie untersteht. Der Hauptunterschied zur Eigentumsbeschränkung ist die Übertragung des Rechts durch Hoheitsakt auf den Enteigner gegen volle Entschädigung.

Die Teilenteignung, das heisst beispielsweise die Enteignung von Durchleitungsrechten, ist eine formelle Enteignung.

Die formelle Enteignung kann gemäss Enteignungsgesetz auch zeitlich beschränkt sein. Siehe Kapitel Dienstbarkeiten.

Das Gemeinwesen kann das Enteignungsrecht auch auf Dritte, wie z.B. Werke, übertragen, wenn dies zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe nötig ist.

Für Vertragsvorlagen, Entschädigungsansätze und Weiteres siehe Kapitel Dienstbarkeiten.

Beispiele: Durchleitungen, Gewässerschutzzone S1, Bau von öffentlichen Werken

Mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung wird das Recht des Eigentümers nicht vollständig entzogen, sondern beschränkt. Eine materielle Enteignung liegt vor, wenn durch die Beschränkung des Rechts eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Auch erhebliche Verminderungen der Eigentumsbefugnisse stellen keine materielle Enteignung dar, wenn dem Eigentümer eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt.

Beispiele

öffentlich-rechtliche EigentumsbeschränkungenBauabstände, Baulinien, Grundwasserschutzzonen, Gewässerräume
materielle EnteignungGewässerschutzzone S1

Grundwasserschutzzonen

Ein Sonderfall sind die Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Polizeigütern. Darunter fallen die Grundwasserschutzzonen. Für die Schutzzonen S2 und S3 besteht kein rechtlicher Anspruch auf eine Entschädigung. Die Anforderungen an eine materielle Enteignung sind oft bei der Grundwasserschutzzone S1 erfüllt. Für die Abgrenzung der Schutzzone S1 steht den Inhabern von Grundwasserfassungen auch das formelle Enteignungsrecht zu (Art. 20 Abs. 2 Bst. b GSchG). Aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips beschränkt sich dieses Recht jedoch in der Regel auf einen Radius von 10-50 Meter um die Fassung. Der St. Galler Bauernverband hat gemeinsam mit dem Amt für Umwelt, dem Landwirtschaftsamt und der Gemeindepräsidentenvereinigung VSGP eine Empfehlung zur Entschädigung von Nutzungsbeschränkungen in Grundwasserschutzzonen ausgearbeitet.

Sonderopfer

Auch bei fehlender Schwere der Eigentumsbeschränkung besteht eine Entschädigungspflicht, wenn nur einzelne Eigentümer betroffen sind, sodass ihr entschädigungsloses Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar und rechtsungleich wäre. Dies ist selten, insbesondere bei Denkmal- und Landschaftsschutz der Fall.

Die Einsprache-Möglichkeit gegen öffentlich-rechtliche Eingriffe ins Eigentum muss gegeben sein und unterscheidet sich nach dem Verfahren, mit dem die Rechte enteignet oder beschränkt werden. Es lohnt sich auf jeden Fall, den Nutzungsplan oder das Projekt, den Vertrag und die Entschädigung genau zu prüfen und allenfalls je nach Verfahren Einsprache gegen die Enteignung und das Projekt zu einzureichen und Forderungen zur Entschädigung zu erheben.

Frei vereinbarte Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten können grundsätzlich frei zwischen Grundeigentümern vereinbart werden und sind gültig, wenn die Formvorschriften eingehalten sind (siehe Kapitel Dienstbarkeiten). Die gesetzlichen Regelungen zu den Dienstbarkeiten finden sich ab Art. 730 ZGB.

Nachbarrechtliche Durchleitungen

Gemäss Art. 691 Abs. 1 ZGB ist jeder Grundeigentümer verpflichtet, die Durchleitung von Röhren und Leitungen zur Versorgung und Entsorgung des Nachbargrundstücks gegen volle Entschädigung zu gestatten, wenn ein anderes Grundstück sonst nicht oder nur mit unverhältnismässigen Kosten erschlossen werden kann. Somit kann die Durchleitung gerichtlich erzwungen werden (Notleitung). Damit sich der Grundeigentümer auf dieses Recht berufen kann, muss eine Notlage vorliegen: Die Durchleitung muss zur bestimmungsgemässen Nutzung des Grundstücks erforderlich sein. Zudem muss eine andere Erschliessung unmöglich sein. Kämen mehrere Grundstücke in Frage, müsste umfassend beurteilt werden, welches Grundstück durch die Erschliessung am wenigsten geschädigt würde. 

Grundbucheintrag

In Art. 691 Abs. 3 ZGB wird ausgeführt, dass auf Verlangen einer Partei die Durchleitungen auf Kosten des Berechtigten als Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden können. Grundsätzlich wird immer empfohlen, die Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen. Der Dienstbarkeitsvertrag bietet die Gelegenheit, weitere Regelungen zu treffen.

Neben dem Durchleitungsrecht gibt es weitere Dienstbarkeiten. Die folgenden Beschreibungen beziehen sich hauptsächlich auf die Durchleitungsrechte, haben aber grösstenteils auch Gültigkeit für andere Dienstbarkeiten. Bei weitergehenden Fragen zu Durchleitungen oder anderen Dienstbarkeiten wenden Sie sich bitte direkt an uns.

Das Eigentum ist gemäss Sachenrecht im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ein dingliches Vollrecht, also das umfassende Herrschaftsrecht an einer Sache. Im Sachenrecht sind zudem die beschränkten dinglichen Rechte definiert. Diese vermitteln dem Berechtigten nur eine begrenzte Zahl einzelner Herrschaftsbefugnisse. Dienstbarkeiten wie das Wegrecht, das Wohnrecht, das Baurecht oder das Durchleitungsrecht sind beschränkte dingliche Rechte und geben dem Berechtigten ein definiertes Nutzungsrecht an einer fremden Sache, einem Grundstück.

Das Eigentum als dingliches Vollrecht, wie auch die beschränkten dinglichen Rechte können mit Eintrag im Grundbuch an einen Käufer übertragen werden. Mittels einer Dienstbarkeit wie dem Durchleitungsrecht kann somit dem Nachbar gegen Entschädigung das beschränkte dingliche Recht übertragen werden, eine Leitung durch das eigene Grundstück zu verlegen. Das Gemeinwesen hat mittels Enteignungsgesetzen die Möglichkeit der Enteignung dieser Rechte.

Die Dienstbarkeit belastet ein Grundstück zum Vorteil eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit Art. 730 ZGB) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit Art. 781 ZGB) dahingehend, dass sein Eigentümer...

sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss, oder

in gewisser Weise sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.

Eine Dienstbarkeit ist zwingend ein Dulden oder ein Unterlassen einer Handlung und keine Verpflichtung zur Vornahme einer Handlung, ausser diese sei nebensächlich verbunden, wie eine Unterhaltspflicht. Letztere muss sich für ihre Gültigkeit aus dem Grundbucheintrag ergeben, damit sie auch bei einem Eigentümerwechsel durchgesetzt werden kann (Art. 730 Abs. 2 ZGB).

Eine Dienstbarkeit entsteht mit der Eintragung ins Grundbuch (Art. 731 ZGB) und das Rechtsgeschäft (Dienstbarkeitsvertrag) über die Errichtung der Dienstbarkeit muss öffentlich beurkundet werden (Art. 732 ZGB). Sofern sich die Ausübung der Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks beschränkt, ist der Grundbuchanmeldung ein Plan mit der Dienstbarkeit beizulegen. Ausgenommen sind das nachbarrechtliche Durchleitungsrecht (Art. 691 Abs. 3 ZGB) und die äusserlich wahrnehmbaren Leitungen (Art. 676 Abs. 3 ZGB), welche ohne Grundbucheintrag mit der Erstellung der Leitung entstehen. Äusserlich wahrnehmbar ist eine Leitung, wenn sie oberirdisch verläuft. Allerdings ist der Abschluss eines schriftlichen Dienstbarkeitsvertrags mit Eintragung ins Grundbuch auf Kosten des Berechtigten zu empfehlen, da Dienstbarkeiten in der Regel lange Bestand haben. Die ursprüngliche Vereinbarung könnte beispielsweise beim Eigentümerwechsel verloren oder vergessen gehen.

Das Angebot von Werkeigentümern, eine Vollmacht zu unterzeichnen, damit der Werkeigentümer den Grundeigentümer und sich gleichzeitig bei der öffentlichen Beurkundung vertreten kann, wird ausdrücklich nicht empfohlen. Dadurch wird der vom Gesetzgeber gewollte Schutz ausgehebelt.

Im Grundsatz ist eine volle Entschädigung in Geldleistung geschuldet, wobei Realersatz ausnahmsweise möglich ist. Die Bemessung der Entschädigung erfolgt nach objektiven Kriterien (Verkehrswert) oder subjektivem Schaden. Die Kriterien dürfen jedoch nicht vermischt werden.

Die Dauer der Dienstbarkeit wird im Dienstbarkeitsvertrag geregelt. In der Regel ist der Vertrag zeitlich unbefristet solange die Leitung benötigt wird. In diesem Fall empfiehlt der Schweizer Bauernverband (SBV), alle 25 Jahre eine Nachentschädigung zu den dann geltenden Entschädigungsansätzen zu vereinbaren. Der SBV hat gemeinsam mit dem Verband Schweizerischer Elektrizitätsunternehmen Empfehlungen für die Entschädigung erarbeitet. Diese können als Grundlage für die Verhandlung dienen.

Kostentragung einer Verlegung

Fehlt eine vertragliche Regelung, ist grundsätzlich zu prüfen, ob es sich um eine Dienstbarkeit handelt, die infolge einer vollzogenen Enteignung, eines gerichtlich durchgesetzten Notleitungsrechts, oder aber eines Vertrags, der die beiden vorgenannten Verfahren vermeiden wollte, handelt. In all diesen Fällen, und das ist erfahrungsgemäss die überwiegende Mehrzahl, ist gemäss Einschätzung von Agriexpert Art. 693 ZGB anwendbar. Somit müssen die Kosten grundsätzlich von Leitungsbetreiber getragen werden.

Lediglich in Fällen, bei denen der Leitungsbetreiber sein Recht nicht auch zwangsweise durch Enteignung oder aufgrund eines Notleitungsanspruchs durchsetzen könnte, kommt gemäss Einschätzung von Agriexpert Art. 742 ZGB zur Anwendung. In diesen Fällen hat seit der Gesetzesrevision vom 01.01.2012 der Grundeigentümer die Kosten für die Verlegung selber zu tragen.

Kostentragung bei einem Schaden

Verursacht der belastete Grundeigentümer einen Schaden, haftet er dafür, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart ist. Dies ist auch der Fall, wenn die Durchleitung nicht im Grundbuch eingetragen ist. Gemäss Art. 767 Abs. 1 ZGB gehören Leitungen zur Ver- und Entsorgung soweit nichts anderes geregelt ist, dem Eigentümer des Werks und zum Werk, von dem sie ausgehen oder dem sie zugeführt werden. Bei nachbarrechtlichen Durchleitungen kommt Art. 691 Abs. 3 ZGB zur Anwendung: Nachbarrechtliche Durchleitungen können einem gutgläubigen Erwerber auch ohne Eintragung im Grundbuch entgegengehalten werden.

Der St. Galler Bauernverband empfiehlt, Dienstbarkeiten vertraglich zu regeln und im Grundbuch einzutragen, sowie die Haftung für leichte Fahrlässigkeit gemäss Vertragsmuster von Agriexpert auszuschliessen.

Beim St. Galler Bauernverband kann auf Anfrage der Muster-Personaldienstbarkeitsvertrag von Agriexpert bezogen werden. Dieses Vertragsmuster enthält für die Vertragspartner wichtige Bestimmungen und ist für Dienstbarkeiten wie Durchleitungsrechte, Antennen oder Pflanzungsbeschränkungen vorgesehen.

Durchleitungsrechte werden in der Regel unbefristet übertragen. Bei Bauten werden oft auch vorübergehend Rechte beansprucht, beispielsweise zur Lagerung von Material oder zur Bewirtschaftung der Baustelle. Das Enteignungsgesetz sieht bei öffentlich-rechtlichen Eingriffen ins Eigentum die dauernde und die vorübergehende Enteignung vor. Die vorübergehende Enteignung darf höchstens fünf Jahre dauern.

Der Schweizer Bauernverband hat Empfehlungen zur Entschädigung von Kulturland erarbeitet:

Entschädigung von unterjährig beanspruchtem Kulturland

Entschädigung von mehrjährig beanspruchtem Kulturland

Die ausführlichen Dokumentationen können bei Agriexpert bestellt werden. Mitglieder des St. Galler Bauernverbands können sich gerne beim Sekretariat melden: 071 394 60 10

Mitglieder des St. Galler Bauernverbands können sich bei Fragen gerne an das Sekretariat wenden:

071 394 60 10